대출을 막았더니 집주인이 은행이 됐다 : 규제는 위험을 없애는가, 옮기는가?

경제정책에는 종종 예상하지 못했던 결과가 나타납니다. 어떤 행동을 억제하기 위해 규제를 강화했는데 경제주체들이 새로운 방법을 찾아내면서 당초 기대했던 효과가 약해지거나, 전혀 다른 곳에서 새로운 문제가 나타나는 경우입니다.

 

은행에서 충분한 주택담보대출을 받지 못한 매수자가 매도자에게 잔금 일부를 나중에 지급하기로 약속한다면 어떻게 될까요?

이 글에서는 이러한 거래 구조를 가정해 대출규제의 효과를 살펴보겠습니다. 실제로 이런 거래가 얼마나 늘었는지와, 이런 거래가 가능할 때 위험이 어떻게 달라지는지는 구분해야 할 질문입니다.

 

은행이 빌려준 돈은 줄어도 매수자가 앞으로 지급해야 할 돈은 남을 수 있습니다. 반대로 매수자가 더 저렴한 집을 선택하거나 구입을 미룬다면 전체 부담이 줄어들 수도 있습니다. 어느 행동이 얼마나 나타났는지 확인해야 규제의 효과를 판단할 수 있습니다.

대출규제를 읽는 핵심은 우회 거래가 가능하다는 사실만으로 정책의 실패를 선언하는 데 있지 않습니다. 규제 이후 전체 지급 의무와 위험 부담이 실제로 어떻게 달라졌는지 추적하는 데 있습니다.

 

 

[30초 핵심 요약 : 규제의 역설과 위험의 이동] • 행동 변화: 대출규제가 강화되면 경제주체는 ‘집주인 대출’과 같은 사적 자금조달 방식을 찾을 유인이 커질 수 있습니다. • 위험의 이동: 은행 대출 감소가 위험의 소멸을 의미하지는 않으며, 금융 관리 영역 밖으로 위험이 옮겨갈 수 있습니다. • 정책 방향: 직접적인 대출 감축 수치에만 머물지 않고, 경제주체의 우회 행동과 2차 효과까지 파악하는 정책 설계가 필요합니다.

 

규제는 사람의 행동을 바꾼다

경제정책을 이해할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것은 경제주체가 정책에 반응한다는 사실입니다.

가령 어떤 상품의 가격이 올라가면 소비자는 대체상품을 찾습니다. 세율이 올라가면 기업과 개인은 비용을 줄이거나 거래방식을 변경합니다. 금융규제가 강화돼도 마찬가지입니다.

 

사람들은 주어진 제약조건 안에서 자신에게 유리한 선택을 다시 찾습니다.

따라서 정책당국이 규제 강화 → 대출 감소 → 주택수요 감소라는 결과를 예상하더라도 현실에서는 중간에 한 단계가 더 들어갑니다.

 

규제 강화 → 경제주체의 행동 변화 → 새로운 자금조달 방법 등장 → 최종적인 정책효과 변화

 

이것이 규제를 분석할 때 단순히 규제의 강도만 살펴서는 안 되는 이유입니다.

 

‘집주인이 은행이 된다’는 것의 경제적 의미

주택을 사려는 사람이 금융회사에서 필요한 자금을 충분히 빌리지 못한다고 생각해보겠습니다.

매수자는 세 가지 선택을 할 수 있습니다. 주택 구입을 포기하거나, 더 싼 주택을 찾거나, 다른 방법으로 자금을 조달할 수 있습니다.

이 글에서 가정한 매도자 금융은 세 번째에 해당합니다. 

 

경제학적으로 보면 흥미로운 변화입니다. 주택의 매도자가 동시에 신용의 공급자가 되는 것이기 때문입니다.

은행이 공급하던 신용의 일부를 개인이 대신 공급하는 셈입니다.

 

여기에서 중요한 것은 대출이라는 경제적 기능 자체가 없어지는 것이 아니라는 점입니다. 신용을 제공하는 주체와 계약 형태가 달라지는 것입니다.

집주인은 왜 돈을 빌려주면서까지 팔까?

매도자가 원하는 가격은 10억 원인데 매수자가 당장 마련할 수 있는 돈은 8억 원이라고 가정해 보겠습니다. 매도자는 가격을 낮추거나, 다른 매수자를 기다리거나, 부족한 2억 원을 빌려주는 조건으로 거래를 성사시키는 방안을 생각할 수 있습니다.

마지막 방법은 매매가격을 유지하는 대신 대금 일부를 나중에 돌려받는 선택입니다. 매도자는 집을 파는 사람인 동시에 돈을 받을 때까지 매수자의 상환능력을 걱정해야 하는 사람이 됩니다. 원하는 가격에 팔았다는 사실과 그 돈을 모두 안전하게 회수했다는 사실은 같지 않습니다.

이렇게 보면 집주인 대출은 자금조달 방식의 변화이면서 거래 조건의 변화이기도 합니다. 같은 10억 원짜리 거래라도 전액을 바로 받는 경우와 일부를 빌려주는 경우의 경제적 의미는 다릅니다. 거래가 성사됐는지와 함께, 그 거래를 위해 누가 기다림과 위험을 떠안았는지를 살펴야 합니다.

규제차익, 규제가 강해질수록 커지는 유인

경제학과 금융에서는 규제의 차이를 이용해 거래구조를 변경하는 현상을 규제차익(Regulatory Arbitrage)이라는 개념으로 설명하기도 합니다.

규제차익이 반드시 불법을 의미하는 것은 아닙니다.

 

동일하거나 비슷한 경제적 목적을 달성하면서 상대적으로 규제가 덜 적용되는 방법을 선택하는 행동을 폭넓게 의미합니다.

예를 들어 하나의 자금조달 통로를 강하게 제한했는데 다른 통로가 열려 있다면 경제주체는 자연스럽게 그쪽으로 이동할 유인을 갖습니다.

 

따라서 규제의 실효성은 단순히 “얼마나 강하게 규제했는가”만으로 결정되지 않습니다.

“대체할 수 있는 다른 방법이 얼마나 많은가”도 중요합니다.

 

위험이 없어지는 것과 이동하는 것은 다르다

이번 현상에서 특히 생각해볼 부분입니다.

은행이 주택담보대출을 하면 금융회사는 차주의 소득과 상환능력을 심사하고, 담보가치를 평가하며, 금융당국의 건전성 규제와 감독을 받습니다.

 

반면 개인 간 신용거래가 확대된다면 동일한 수준의 금융회사 심사와 위험관리 체계가 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.

따라서 은행권의 주택담보대출이 감소했다고 해서 경제 전체의 신용위험이 그만큼 감소했다고 바로 결론 내릴 수는 없습니다.

신용의 일부가 금융회사의 심사·건전성 관리가 작동하는 영역에서 사적 신용거래 영역으로 이동했을 가능성도 함께 살펴야 하기 때문입니다.

 

여기에서 중요한 원칙 하나를 발견할 수 있습니다.

규제가 위험을 없애는 것과 위험의 위치를 바꾸는 것은 다릅니다.

정책을 평가할 때 공식적인 대출통계만 볼 것이 아니라 금융시스템 전체에서 위험이 어디로 이동하고 있는지도 살펴야 하는 이유입니다.

 

풍선효과와 규제의 역설은 조금 다르다

흔히 이런 현상을 ‘풍선효과’라고 표현합니다.

한 지역을 누르면 다른 지역의 가격이 오르고, 한 종류의 대출을 막으면 다른 대출이 증가하는 현상입니다.

하지만 규제의 역설은 조금 더 넓은 개념으로 생각할 수 있습니다.

 

단순히 A에서 B로 수요가 이동하는 것에 그치지 않고, 규제가 경제주체의 행동 자체를 변화시켜 정책당국이 예상하지 않았던 새로운 거래방식이나 시장을 만들어낼 수 있기 때문입니다.

 

따라서 정책효과를 판단하려면 규제를 시행하기 전의 행동을 그대로 놓고 계산해서는 부족합니다.

사람들이 규제 이후 어떻게 행동을 바꿀 것인지까지 생각해야 합니다.

 

그렇다면 대출규제를 하지 말아야 할까?

그렇게 결론을 내리는 것도 지나치게 단순합니다.

주택담보대출 규제에는 가계부채가 지나치게 확대되는 것을 억제하고 금융기관의 건전성을 유지하며, 과도한 레버리지를 이용한 주택수요를 완화하려는 정책적 목적이 있습니다.

 

특히 부채가 빠르게 증가하는 상황에서는 금융시스템의 안정성을 위해 일정한 규제가 필요할 수 있습니다.

 

따라서 핵심은 규제냐 비규제냐의 양자택일이 아닙니다.

더 중요한 질문은 이것입니다.

“어떤 규제가 경제주체의 우회 행동까지 고려하면서 최소한의 부작용으로 정책목표를 달성할 수 있는가?”

 

좋은 규제는 2차 효과까지 본다

규제를 설계할 때는 최소한 세 단계의 효과를 생각할 필요가 있습니다.

 

첫째는 직접효과입니다. 대출한도를 낮추면 은행 대출이 얼마나 감소하는지를 보는 것입니다.

둘째는 행동효과입니다. 대출이 어려워진 사람들이 주택 구입을 포기하는지, 더 낮은 가격의 주택으로 이동하는지, 다른 자금조달 방법을 찾는지를 살펴야 합니다.

셋째는 위험이동 효과입니다. 공식 금융권에서 줄어든 위험이 정말 사라졌는지, 아니면 상대적으로 파악하기 어려운 다른 영역으로 옮겨갔는지를 확인해야 합니다.

 

좋은 규제는 첫 번째 숫자에서 멈추지 않습니다.

두 번째와 세 번째 변화까지 추적해야 합니다.

 

한 걸음 더

정책을 평가하려면 은행 대출의 감소, 다른 자금조달의 증가, 전체 주택거래의 변화를 함께 확인해야 합니다. 일부 우회 사례가 발견됐다는 사실과 정책 전체의 효과가 사라졌다는 결론 사이에는 상당한 거리가 있습니다.

 

[핵심 경제학 용어 정리] • 규제차익 (Regulatory Arbitrage): 동일하거나 비슷한 경제적 효과를 노리면서 상대적으로 규제가 덜한 방식이나 경로로 거래 구조를 바꾸는 행위입니다. • 풍선효과 (Balloon Effect): 한쪽 부문(지역, 자금 통로)을 누르면 다른 부문에서 문제나 수요가 부풀어 오르는 현상을 뜻합니다. • 규제의 역설 (Paradox of Regulation): 특정 문제나 위험을 막기 위해 시행한 규제로 인해 경제주체의 행동이 변화하면서 의도치 않은 새로운 시장이나 부작용이 발생하는 현상입니다

 

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